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更新日期： 2025 年 9 月 5 日
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近年來，詐騙手法不只是假投資、假名師，還出現專挑屋主的「房屋抵押貸款詐騙」。許多人誤信假代書、假仲介，結果房子被抵押、錢被轉走，甚至還要面臨法拍危機。
「翊宇律師事務所」專業律師將帶您完整解析、整理最新的不動產詐騙手法、預防技巧，以及律師分享的兩大法律救濟策略，讓你知道房子被抵押後該怎麼做。
常見的房屋抵押貸款詐騙手法
不動產詐騙手法1：地面師詐騙
近年台灣的「台版地面師」案件，是詐騙集團以偽造文件、假冒等手法，將尚未辦理繼承登記的土地與房屋非法過戶、轉手牟利。甚至有里長、戶政人員、律師、代書或地政士等人牽涉其中，在短時間內獲利超過億元。
📌 這類案件最可怕之處在於：被害人往往毫不知情房子抵押，直到房產被移轉、抵押，才發現房子已經不在自己名下。
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不動產詐騙手法2：房屋抵押貸款
另一種常見的不動產詐騙情境是「假投資詐騙」：
- 詐團透過 Line 假帳號或社群廣告，邀請民眾加入「投資群組」，假裝能跟隨名師投資股票、虛擬貨幣，初期可能會把獲利給被害人來營造高額獲利假象，讓人誤以為真的賺錢。
- 等被害人信任後，再慫恿以 房屋抵押貸款 加碼投資，最終被害人資金遭轉走，不僅血本無歸，還背上債務，甚至房屋被法拍，陷入「財屋兩失」。
常見的房屋抵押貸款詐騙
- 群組引誘投資
假投資詐騙是近年來最猖獗的不動產詐騙手法之一。詐騙集團常透過 Line 社群 或 臉書廣告，假冒名人或專業投資顧問，邀請民眾加入所謂的「投資群組」。
在群組裡，詐團會安排「老師」、「助理」帶單，聲稱只要跟單投資股票、虛擬貨幣，就能快速翻倍獲利。
- 營造獲利假象
為了讓被害人完全相信，他們還會提供 假的投資 APP 或網頁平台，讓投資人可以「看到」自己帳面上的投資金額與獲利。
📌 部分詐團甚至會在初期小額返還資金，營造「真的有賺錢」的假象。
- 融資借錢
等到被害人信任後，詐團就會進一步慫恿被害人去貸款，才能 投入更多資金繼續投資。
✏️ 詐團通常會介紹其他融資業者或「民間借貸業者」，不會親自借款給被害人，以達到脫鉤的效果。
- 設定抵押權
跟業者接洽後，業者除了會和被害人簽借款契約，還會要求被害人 以名下房屋或土地設定抵押權來擔保貸款。
💡 簡單來說，業者會聲稱「怕你還不出錢，所以要設定抵押權」，聽起來符合一般交易習慣，但 實際上他就是想要騙你的房地產！
但被害人往往會以為「只是短期借款」、「很快就能還清」，於是同意將房地產抵押。殊不知貸款資金一旦匯入詐團指定帳戶，就立即被轉走、提領，根本沒有任何實際投資。
- 財屋兩失
這樣的情況下，被害人不但血本無歸，還因為房屋背負高額抵押債務，必須定期繳付利息與本金。若無力償還，最終會面臨 房屋被法院拍賣 的下場，形成「財屋兩失」的慘況。
房屋抵押貸款詐騙流程解析
流程 | 房屋抵押貸款詐騙手法 | |
1 | 投資詐騙群組 | ⚠️ 提高警覺：詐騙集團透過 Line 社群 / 飆股投資群組，假冒名人、專家，以 快速獲利、保本、高報酬低風險 吸引投資 |
2 | 營造獲利假象 | 提供 假投資 APP，初期可能會出金小額的「獲利」給被害人，以維持信任。 💡 提醒您！有拿到錢不代表不是詐騙！ |
3 | 介紹民間借貸業者 | ⚠️ 關鍵陷阱：詐團引介「金主」或假仲介，安排假代書、假地政士代辦借貸手續來降低警覺，通常會約定 高額違約金、高利息。 |
4 | 設定抵押權 | ⚠️ 關鍵陷阱：借貸契約還會搭配「抵押權」、「最高限額抵押權」等契約，來擔保被害人會還錢，讓被害人以 房屋或土地等不動產設定抵押貸款。 ➡️ 被害人簽下契約，就此背上高額債務，且房地遭抵押拍賣。 |
5 | 借款資金被轉走 | 貸款金額直接匯入詐團帳戶，立即被轉走、提領 |
6 | 房屋、土地遭法拍 | 被害人無力償還貸款 ➡️ 財屋兩失：錢沒了，房子也保不住。 |
不動產詐騙識別技巧！3 招預防房子被詐騙抵押
詐騙集團設局、利用假投資或假借貸，讓屋主不知不覺把房子抵押出去，讓被害人最後不僅錢拿不回來，還面臨鉅額欠債、高額違約金，房屋土地還被法拍，聽起來很浮誇，但這確實是越來越常見的詐騙手法。
律師帶您掌握幾個簡單識別技巧！有效降低投資詐騙、房地產詐騙中招機率，保護自己的財產安全、帶您遠離陷阱！
預防不動產詐騙技巧1：小心假代書與假仲介
- 許多詐騙案件中，集團會找來「假代書」或「假仲介」參與。
- 他們會冒充專業人士，要求您的 印鑑證明 去辦理 抵押設定，不僅協助詐團過戶，且在過程中會向您收取 高額代辦費 。
🧑⚖️ 提醒您：即使對方自稱代書或地政士，也務必上內政部「不動產服務業查詢」系統確認是否合法。
💡 小叮嚀：目前也有很多假冒檢警的詐騙，翊宇律師就曾經手多起成功案例！
預防不動產詐騙技巧2：利用預告登記與地籍異動即時通
- 擔心名下不動產被人動手腳，可以事先申請「預告登記」，確保交易未經同意無法完成。
📌 此外，內政部提供的「地籍異動即時通」，也能在不動產設定抵押權、移轉等任何異動時，以簡訊或 E-mail 立即通知。這兩個工具，是防範不動產遭詐的重要關卡！
預防不動產詐騙技巧3：盡快報警讓檢警幫忙
- 懷疑遭遇不動產詐騙，請務必第一時間報警，為後續的民事訴訟留下有利證據。此外，警方與檢調單位可透過金流追蹤、凍結帳戶，甚至逮捕協助提領的車手。
- 若能在刑事偵查初期聲請扣押仍有機會保住資產。
🌟 建議您即時諮詢專業律師了解證據搜集與處理辦法，防止損害擴大！
房屋抵押貸款詐騙的 2 大法律救濟方法
很多人以為不動產房屋土地抵押貸款被拿去抵押就回不來了，但其實房屋抵押貸款詐騙在法律上還是有救濟管道！
📌 重點在於：必須 提起民事訴訟，爭取 塗銷抵押權！若無法順利塗銷，也可以透過打官司 降低還款金額 ，同時降低房地產被拍賣的可能性。
🧑⚖️ 翊宇律師擁有豐富的房屋抵押貸款詐欺實務經驗，教您兩招訴訟秘訣：
- 主張準暴利行為 確認借款契約無效 → 塗銷抵押權
- 主張違約金、利息、代辦費用過高 → 降低欠款金額
方法一：借款契約無效，爭取塗銷抵押權
💡 小知識：因為抵押權是確保借錢的人還錢。所以，當借錢的人根本沒有實際借到錢，那也就沒有還錢的問題，就可以去把抵押權塗銷。
- 因此，要主張的就是被害人跟貸款業者根本借款契約不成立 或是 契約屬於暴利行為無效：
1、主張「契約不成立」
若能證明被害人 根本沒拿到借款，錢就被詐團騙走，借貸契約就會欠缺成立要件、不成立。
📌 但實際上，被害人可能會真的有先取得借款，才匯款給詐騙集團，所以這部分要去證明就會比較困難。
2、主張「準暴利行為 契約無效」
通常這類契約會約定高額違約金、利息，但若利率太高、遠超過法定利率，就有可能構成暴利行為。
例如明明只借500多萬，結果加上35％年利率，還有110％違約金，變成最後要還將近千萬元。
📌 甚至，雙方還可能是約定「不動產 流抵契約 」，就會變成還不出錢，不動產就直接歸放款人所有。
那像是明明只借5百萬，但不動產價值2千萬，也會有價值顯不相當的暴利情況。
- 若成功證明契約不存在或無效 ➡️ 抵押權契約就會跟著無效，也就可以塗銷抵押權登記。
方法二：主張不合理費用，降低還款金額
因為要讓契約直接無效比較困難，所以可以用「降低欠款金額」作為備案去主張，在訴訟中證明借款契約的 違約金過高、利息過高、代辦費用過高，來減少要還款的金額，舉例來說可以扣除：
- 預扣利息
- 許多借貸契約中會「預扣利息」來 巧取利益，例如借9萬，但先預扣2萬利息，所以實際只借出7萬。
- 這樣情況，依法會直接不把2萬算入借款金額，所以實際借款金額就是只有7萬。
- 代書費、代收代辦費用、車馬費
- 實務案例中，因為要辦理借貸、抵押等，因此對方可能巧立名目收取高額的代書費用、代收代辦費用、車馬費等。
- 法院可能會認為，這類費用屬於「放貸成本」 不應該由借款人負擔，而是放款人自己要吸收的成本，所以這些費用也會扣除。
👉 所以雖然契約名目上金額可能高達百萬，但「法院會去看借款人實際上真正拿到的金額」是多少，如果法院認為是巧取利益、巧立名目或是放款人自己要負擔，就可以扣除。
🧑⚖️ 看更多法官實際上如何認定契約的金流！Excel可以當證據嗎？欠錢不還要討債，金流證據要自己做嗎？怎麼讓法院採納？
實戰演練：法院塗銷抵押權、降低還款金額
房屋抵押貸款契約無效，不用還錢、塗銷抵押權登記 |
📌 案件內容
🧑⚖️ 法院認為
➡️ 判決：雙方間借貸契約關係不存在，相關房屋抵押貸款的設定也無效、應塗銷抵押權登記。 |
還是要還錢，但還款金額減少1百萬，且就這部分塗銷抵押權 |
📌 案件內容
🧑⚖️ 法院判決
借貸契約的金額要以「實際交付」的金額為準，因此要扣除下列費用：
✒️ 雖然契約寫4百萬元，但真正借款本金只有實際交付的3百多萬元。
✒️ 超過3百多萬元的部分，就應該塗銷抵押權登記。
➡️ 判決結果
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遇到不動產詐騙怎麼辦？律師解答常見 6 大問題 FAQ
Q1：如果我懷疑自己遭到房屋抵押貸款詐騙，要先報警還是先找律師？
A：建議同時進行。報警有更高機會保全證據，但要真正解套，往往還是要透過律師提起民事訴訟，才能爭取成功塗銷抵押權。
Q2：抵押契約簽下去了，還能塗銷嗎？
A：有機會，但必須符合法律要件。例如能證明契約不成立、契約屬於暴利行為或是基於詐欺或脅迫才簽訂的，才有可能判決借款無效、塗銷抵押權登記。
Q4：什麼是「塗銷抵押權」？為什麼這麼重要？
A：塗銷抵押權就是把登記在房屋上的抵押負擔弄不見，讓房子恢復乾淨。若不塗銷，放款人仍能申請拍賣，風險一直存在。
Q5：如果真的要還錢，是全部都要還嗎？
A：依法院見解，還款範圍只有真正借到手的本金，其他不合理費用例如代辦費、過高違約金有機會可不用還。
Q6：除了打官司，還有什麼方法能保護房子？
A：抵押權的存在可能導致不動產被拍賣，若想要保護房子，需要在不動產被拍賣前聲請停止執行 ，不過聲請停止執行需要先負擔高額的擔保金 。
🧮小知識：擔保金會去計算 延後執行的期間，例如法院認為最多延後4年6個月，擔保金就會是 請求金額Ｘ年利息5％，所以假設請求金額76萬，那光是擔保金就要18萬！
房屋抵押貸款詐騙有沒有救？
只要處理方法正確，遇到房屋抵押貸款詐騙並不會完全沒救！
很多人以為簽了契約房子就回不來，其實不然。透過契約無效主張，或降低欠款金額，仍能保住資產或減少損失。
如果你懷疑遭遇房屋抵押貸款詐騙，務必立即蒐證並找專業律師協助，才能避免房子真的被拍賣。
🧑⚖️停止執行是保護房子的關鍵，但聲請門檻非常高，一旦做錯步驟可能就會失敗或來不及，建議您務必即時諮詢專業律師協助處理！
遇到不動產詐騙別慌，讓翊宇陪您面對！
投資詐騙、房屋抵押詐騙，往往發生得突然而讓人措手不及。
當您接到陌生電話、被假借貸業者或假代書牽著走，甚至發現房子被設定抵押權時，心中的焦慮、無助與恐懼都是可以理解的。許多人不敢告訴親友，甚至覺得「是不是只能默默承受」，但其實您並不孤單。
「翊宇律師事務所」有專業的知識與豐富經驗，能夠用心傾聽並理解您的擔憂，擅長用法律與經驗替您爭取應有的權益與尊嚴。請不要擔心孤身一人面對，將會在您最困難的時候站在您身邊，守護您的權益，陪您找回力量、捍衛您的尊嚴！
