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更新日期： 2025 年 6 月 13 日
父母為了省稅、方便貸款，常將自己出資購買的不動產登記在子女名下，卻未簽訂正式契約。這種「借名登記」的做法，原本建立在親情與信任基礎上，但一旦父母過世，子女間針對財產歸屬出現爭議，借名登記就可能變成法院上的攻防戰。「翊宇律師事務所」將透過實例說明什麼是借名登記、其法律效力與繼承常見風險，並告訴您如何舉證自保，避免日後繼承糾紛。
目錄
什麼情況會構成借名登記？
借名登記是臺灣很常見的不動產法律爭議，而且很常跟繼承有關，讓我們舉一個案例來看
黃媽媽在世時，用自己的積蓄與退休金買下一間台北的老公寓，打算自住養老。 因為當時她覺得自己年紀大了、怕麻煩，加上長子明明是家中最穩定的孩子、信用良好，因此就用明明的名字登記房子。 他們沒有簽什麼契約，也沒想太多。之後十幾年，黃媽媽一直住在這間房子裡，水電費、管理費、房屋稅也都她自己繳，房子的權狀也放在她自己床頭櫃裡保管。 直到黃媽媽過世後，三個子女準備辦理遺產繼承，才發現這間老公寓的登記名義人是大哥明明。 明明馬上表示房子登記在他的名下，屬於他的財產、非母親遺產。 但弟妹芳芳與小玉認為，房子是媽媽買的、媽媽住的、媽媽繳費的，應該要當成遺產，讓大家一起繼承。 |
其實這個案例在繼承問題上，可以簡化為一句話：
✏️媽媽的房子登記在大哥名下，其他手足還能分嗎？
這樣的爭議就要回到：這個房子的所有權，到底是借名人媽媽，還是出名人明明？
💡小知識💡 | |
借名人=借用別人名字的人。 | 出名人=提供名字的人。 |
借名登記的法律效力是什麼
借用名字來登記 ≠ 送出房子
現行法院實務多認為借名登記類似於「委任契約」，也就是說，實際上的不動產所有人，和別人都同意，先借用他人的名字來做登記，但實際上沒有要把不動產真的給出名人，而是單純借用名字來登記而已。（參考最高法院 104 年度台上字第 1787 號民事判決）
所以，雙方關係內部的法律依據就會回到《民法》關於委任的規定，而不是以不動產物權的變動作為法律依據！
借名登記契約中有人死亡時，該怎麼辦？
關於這點，其實法院見解並沒有完全一致：
- 有法院認為，契約由繼承人繼承這個委任契約（最高法院 104 年度台上字第 1787 號民事判決）。
- 不過，多數實務見解會認為，因為適用委任關係的法律，所以有一方死亡時，原則上雙方的委任關係就結束了（最高法院 104 年度台上字第 357 號民事判決）。
✏️白話來說，如果依照較多數法院見解，認為雙方確實是委任關係，那麼當借名人死亡，除非有特別約定不因一方死亡消滅，不然雙方委任關係就會因此結束，那麼：
繼承人可以提起訴訟，要求出名人返還不動產。 |
這樣一來，繼承人就可以將不動產要回、進行遺產分配。
借名登記的缺點與風險
這類訴訟在實務上很常見，因為借名登記本身就是風險很高的行為：
- 違法無效，例如假買賣製造金流、申請貸款等。
- 出名人本身有欠債，因為不動產登記在他名下，就直接被強制執行掉、拿去還債了。
這樣風險高的關係，通常只有在很信任對方時，才會借用對方的名字來登記，所以很常發生在父母子女之間，也因此在繼承時就容易會有極大爭議產生。
此外，父母子女間也通常不會去用書面訂立借名登記契約，所以：
✏️會導致在訴訟時，很難有直接的證據來說明雙方是借用名字的委任關係。
律師教您借名登記的訴訟攻防策略！
🌟依照目前法院見解（最高法院 102 年度台上字第 1833 號民事判決），會要求主張雙方是借名契約者，負起較多的責任來證明雙方只是借用名字，真正的所有權人是自己。
若無法成功說服法院、證明不動產是您的，就很可能敗訴、損失不動產，所以需要特別謹慎！
1.請盡量找到雙方有借名登記合意的證據如親戚證詞，如果具體的契約會是最佳的！
2.保留所有納稅、管理費用支出憑證，證明您是實際在使用管理的所有人
以前述情況為例，可以試著舉出下列證據來證明：
證據類型 | 舉證內容 |
金流證明 | 頭期款、裝潢費、貸款由黃媽媽支付 |
實際使用 | 房屋由黃媽媽獨居並長期使用、管理、維護 |
稅費繳納 | 管理費、水電瓦斯稅費由黃媽媽持續繳納 |
文件持有 | 權狀、買賣契約、貸款契約皆由黃媽媽保管 |
意圖解釋 | 因為黃媽媽年老不便行政手續，才借用兒子名義 |
繼承與借名登記的常見QA
Q1：房子登記在特定子女名下，就一定是他的嗎？
不一定。若實際為父母所有，由父母出資、使用並繳費，構成「借名登記」，就可以納入遺產。
Q2：沒有簽借名契約，還能打官司嗎？
可以，但會較困難，需要盡量舉出金流、繳費等憑證，證明房子實際屬於自己或被繼承人。
Q3：借名人去世後怎麼辦？
依較多數見解，借名登記的契約關係會終止，繼承人可以主張返還不動產並納入遺產分配。
Q4：出名人把房子賣掉了怎麼辦？
不能直接要回房子，但仍有可能向對方求償。
借名登記表面看似簡單，實際上卻牽涉到複雜的法律關係與高風險的財產爭議，尤其當借名人或出名人死亡後，繼承人之間往往容易因信任破裂而產生重大糾紛。若您目前面臨類似情況，想確認某筆不動產是否屬於遺產，或正在思考是否該提起返還訴訟，都建議盡早與律師討論。藉由專業法律協助，您不僅可以釐清繼承範圍，也能規劃適當舉證策略，保護自身合法權益。
